关于对县人大十六届二次会议第40号建议的答复
张跃华代表：
你在县人大十六届二次会议上提出的“土地收储工作”的建议，已交我局研究办理，现答复如下：
一、 基本情况
(一)根据《昆明市人民政府关于印发昆明市征地补偿标准的通知》（昆政发〔2015〕53号），嵩明县征地统一年产值补偿标准分为七个类区，其中，小街镇墩白村委会为六类区，平均补偿标准为36678元/亩。
(二)“以租代征”通过租用农民集体土地进行非农业建设，实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，直接进入市场的一种行为。从表面上看以租代征有利于农民生活的改善，有利于提升地方政府政绩、也有利于提高租地企业的经济效益，似乎符合“三个”有利于的原则，但存在以下问题：
1. “以租代征”不符合法律规定。根据《土地管理法》第四十三条 “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”的规定。从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。
2. “以租代征”埋下矛盾隐患。以租代征这种形式占用农民土地，租赁期限一般都比较长，随着土地的不断升值，土地资源日益紧缺，相应的国有土地使用权费也在不断上升，如此发展，租赁双方终究会因租金等问题发生纠纷，由于是租赁合同违法，得不到法律保护，作为以租代征的企业来说很难维护自己的权益，很有可能血本无归。
3. “以租代征”损害农民利益。对于出租土地的农民而言，似乎解决了面朝黄土背朝天的生活，生活得到改善，但是由于租赁合同的违法性，随着自然资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，由于粮食价格逐年上扬，中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。
二、 意见建议办理情况及下一步工作方向
（一）为依法合理做好征地补偿安置工作，维护被征地农民合法权益和社会稳定，保障经济建设健康发展，通过科学合理制定一定区域范围内征地统一年产值标准，逐步解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，直接为征地补偿提供客观、刚性的依据。我局认真贯彻自然资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）和《自然资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）等文件精神，按照省、市部门的相关要求，于2017年开展了第三轮征地统一年产值补偿标准修订工作，涉及的区域为嵩明县全县范围（盘龙区托管的两乡镇范围除外）。目前，此项工作正在办理中。
（二）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳，导致国有土地资产暗中流失。在以后的工作中，我局将继续保持对“以租代征”违法占地行为打击力度，保护耕地，维护良好的土地管理秩序。
联系人及电话： 杨绍昆 67921253
嵩明县国土资源局
2018年6月28日
